odchudzicsie
Estymator - pokazujesz wyłącznie jednostkowe transakcje w bardzo krótkich
okresach czasu. Wiem, że taka jest natura forum, że robi się szybko groch z
kapustą ale co tak naprawdę chcesz oceniać? Rynek nieruchomości? Ale który? Dla
Polski, Warszawy, Kielc, Tarchomina, Bródna....????? Domy, mieszkania, bloki z
lat 70-tych, kamienice z lat 30-tych....????? Apartamenty, kawalerki????
Temat był w sumie ciekawy i rzeczywiście można o nim trochę pospekulować ale
najpierw trzeba wiedzieć o czym się pisze. Panowie piszecie na takim stopniu
ogólności, że można uzasadnić kompletnie wszystko co się chce. Chyba, że nie
zrozumiałem tematu i nie o to chodzi żeby konkretnie coś przeanalizować, tylko
tak powymieniać posty, bo nie ma nic ciekawszego do roboty. Jeśli to drugie to
sorry, że się wtrącam.
A kolejki zwolnionych budowniczych w oczekiwaniu na zasiłek dla
bezrobotnych zaczną pęcznieć.
Bardziej przekrojowy, krajowy indeks cen domów, tsb/ESRI spadł w marcu po
raz pierwszy od ponad pięciu lat. Dodajmy, że według niedawnych szacunków
OECD irlandzkie nieruchomości są przewartościowane o minimum 25%...
Nieodległy jest również koniec mieszkaniowego eldorado na drugiej,
znacznie ważniejszej wyspie, a prym w załamaniu wedle wszelkich wątpliwości
obejmie Londyn. Irracjonalnie nadęte ceny mieszkań w tym 9-milionowym mieście
i jego okolicach dają się we znaki kredytobiorcom. Coraz wyższe stopy
procentowe zwiększają koszty utrzymania, chociaż sytuację częściowo ratuje
fakt dużego udziału kredytów o stałym oprocentowaniu. Jednak przy
średniej cenie metra kwadratowego w Londynie sięgającej 10 tysięcy funtów
bankowe egzekucje nie spłacanych na bieżąco mieszkań są tylko kwestią
czasu. Średnia miesięczna pensja wystarcza na ok. 0,3 metra kw. lokum. Poziom
zadłużenia społeczeństwa nie potrafiącego ograniczyć konsumpcji staje
się opłakanie wysoki.
Bank Anglii kolejny raz podwyższył stopę procentową (do 5,5 proc.) i
mając na uwadze uporczywie utrzymującą się wysoką inflację na tej
podwyżce się nie skończy. Tym gorzej dla mieszkaniowego balonu i
niepohamowanych w
zadłużaniu się konsumentów. Pierwszą jaskółką ochłodzenia jest
lekki spadek łącznej wartości podań o kredyt hipoteczny w kwietniu. Wskaźnik
ten uznawany jest za miernik wyprzedzający ceny. Cudem będzie, jeśli
balon nie pęknie przed igrzyskami w 2010 r., a po tym terminie dodatkowo
zadziała statystyczny efekt wysokiej bazy (spadnie liczba nowych projektów
budowlanych).
Polska i Europa Środkowo-Wschodnia
Teraz polski tygrys. Do łez ubawiła mnie niedawno opublikowana prognoza
dotycząca kształtowania się cen mieszkań w Polsce na przestrzeni
najbliższych 3 lat. "Ekspertyza" ta została wykonana przez jedną z firm mającą
słowo "property" w nazwie, więc sprawa obiektywności przytoczonych poniżej
rewelacji jest rozstrzygnięta w przedbiegach. Oto porcja tych
"specjalistycznych" badań.
Źródło prognozuje, że w Warszawie mieszkania będą drożeć o 20%
rocznie do 2010 r., co dałoby za 3 lata średnio ponad 15 tysięcy za metr
kwadratowy. W innych największych aglomeracjach typuje się wzrost dwucyfrowy. W
Katowicach cena metra ma się zbliżyć do 10 tysięcy, a w Kielcach do 8,
czyli w ciągu trzech lat mają się one podwoić. Przypuśćmy (bardzo
optymistycznie), że za 3 lata średnia krajowa pensja netto sięgnie 3000 zł.
Zatem
półroczna pensja starczyć by miała ledwie na jeden metr kw. stołecznego
mieszkania, a gdzie bieżące utrzymanie? A gdzie podwyżki stóp
procentowych?
Już dziś zasadnicza większość absolwentów szkół wyższych nie ma
zdolności kredytowej, aby otrzymać kredyt hipoteczny choćby na 30-metrową
kawalerkę. Sytuację pogarszają setki pustych, niedostępnych mieszkań,
trzymanych od 2-3 lat w rękach zagranicznych spekulantów. Szaleńcza spekulacja
objęła grunty podmiejskie, a składy budowlane są puste. Drożejące z
dnia na dzień cegły, pustaki, cement (jeśli w ogóle są dostępne)
wywracają robione ledwo kilka miesięcy temu kosztorysy. Nie ma komu budować, a
pracownicy z łapanki żądają półtora-dwóch średnich krajowych - to
dodatkowo podwyższa ceny domów.
Wśród pospiesznie oddawanych lokali budowanych z gorszej jakości
materiałów zaczyna się roić od bubli. Ostatnio szaleństwo zaszło na tyle
daleko, że handluje się już wirtualnymi mieszkaniami w postaci gruntów, na
których dopiero wydano pozwolenie na budowę. Dziury w ziemi mające dopiero za
1-2 lata zostać lokalami mieszkalnymi oczywiście już zostały sprzedane.
Niejeden z przedsiębiorczych Polaków zajmujących się dotychczas
sprzedażą gofrów, handlem odzieżą czy hodowlą papużek falistych odkrył w sobie
żyłkę dewelopera i poczuł zew szybkich pieniędzy. Każdy chce być
deweloperem, każdy musi mieć akcje spółek deweloperskich, każdy mówi o
wzrostach cen mieszkań. Wielki szum zawsze towarzyszy formowaniu się
długoterminowego szczytu na rynku.
Ceny mieszkań na rynku wtórnym, przynajmniej we Wrocławiu, od trzech
miesięcy stoją w miejscu. Stopniowo znikają z katalogów cwaniackie oferty
sprzedaży po 8-9 tys./m2 w blokach z wielkiej płyty. Popyt zgłaszany przez
bardziej świadomych uczestników rynku przestał gonić chore ceny i stał
się bardziej selektywny. Cena metra kwadratowego działki budowlanej oddalonej
kilkanaście km od centrum (200-300 zł) również osiągnęła próg bólu.
To wszystko się bardzo, bardzo źle skończy. Już dziś proponuję
uruchomić specjalne sekcje wewnątrz prokuratur, zajmujące się
nieprawidłowościami w tzw. deweloperce, jednocześnie zwiększając częstość emisji
programów interwencyjnych typu "Sprawa dla reportera", "Ekspres reporterów" itp.
Uwzględniając parytet siły nabywczej, dosłownie na ulicę skazani są
młodzi ludzie w Bułgarii i Rumunii. 1,5 tys. euro za metr kwadratowy
mieszkania w stolicach tych krajów to koniec marzeń choćby o kredycie przy
zarobkach rzędu 250-300 euro miesięcznie. Wybrzeże nad Morzem Czarnym jest
intensywnie wykupywane przez spekulantów z Zachodniej Europy. Relatywnie tanio
jest jeszcze w Turcji. O ile siłą rozpędu ceny na Bałkanach jeszcze jakiś
czas będą rosnąć, o tyle późniejsza korekta jest nieunikniona. Po
prostu: wschodnioeuropejski kapitalizm na skróty.
Czy normalne jest, żeby w Warszawie, Trójmieście, Krakowie czy Wrocławiu
metr kwadratowy był droższy niż w Berlinie, nie mówiąc o ofertach
sprzedaży 40-metrowych mieszkań w Sopocie za okrągły milion złotych? I
wreszcie, czy racjonalne jest oczekiwanie kilkudziesięcioprocentowych zwrotów w
najbliższych latach, gdy prawie nikogo z wchodzącego na rynek pracy wyżu
demograficznego lat 1981-1984 nie stać na 30- a nawet 40-letni kredyt
hipoteczny na dwupokojowe mieszkanie? Jeśli Twoja odpowiedź na 3 powyższe
pytania
brzmi "nie", to nie kupuj mieszkania w największych polskich miastach.
Drożej już nie będzie, a jest szansa, że gdy przebrzmią fanfary i medialny
szum związany z Euro 2012, wtedy będzie dużo taniej i normalniej.
Bartosz Stawiarski, Expander